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寂寞高手的博客

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关于我

本人作为一名金融从业人员,自有中国股市以来就投身市场,经历了从实物股权投资到认股权证,再到股份认购表、网下申购、网上申购等各种形式的股权投资和股票买卖,参与了交易所国债、企业债、公司债,柜台交易国债、企业债、公司债,外汇宝、黄金T+D交易、商品期货、商品电子盘交易等各种金融产品的交易,积累了一定的投资理财经验。本人一贯信奉的交易理念是:投资心态介入,投机心态出场,长期复利收益。不求战胜市场,只求动态多策略适应市场,将自己置于主力地位,绝不可幻想与主力做对。战略上站在主力的队列,战术上立于主力对面。

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央行调查统计司官员撰文:我国告别住房严重短缺时代  

2013-04-04 11:56:39|  分类: 重要文章 |  标签: |举报 |字号 订阅

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重视房地产供给调控

  这几轮调控主要从当时的宏观经济环境和房地产市场环境出发,虽然短期内起到了一定效果,但未建立着眼于市场发展的长远机制

  我国住房市场供给基本情况

  1998年以来大规模住房建设使我国告别住房严重短缺时代

  一是城镇住宅建设投资较快增长。1998年以来随着居民生活水平的日益提高以及城镇住房制度改革的深化,我国城镇住宅投资取得较快发展,住房供给快速增加。1998年到2012年,我国城镇住宅投资额由4311亿元增加到57693亿元,年均增长20.4%;住宅竣工面积从4.8亿平方米增加到10.7亿平方米,年均增长5.9%,15年来我国累计住宅竣工面积104亿平方米。

  二是房地产开发成为居民住房供给的重要渠道。从投资额看,1998年到2012年,房地产开发住宅投资额年均增长25.2%,高于城镇住宅投资总体增速4.8个百分点,投资额所占比重从49.1%提高到85.6%。从竣工面积看,1998年到2012年,房地产开发住宅竣工面积年均增长13.1%,高于城镇住宅竣工面积总体增速7.2个百分点,占城镇住宅竣工面积的比重从29.7%提高到73.9%。

  三是我国户均住房套数接近1。根据估算,1991年到2012年我国城镇住宅竣工套数约为1.4亿~1.7亿套,以1990年城镇居民住宅存量为8000万套计(当年城镇居民家庭数为8627万户),不考虑老旧房屋的市场退出,当前我国城镇住宅存量约为2.2亿~2.5亿套。2012年我国城镇人口数为7.12亿,以2011年城市户均人口数(2.87人/户)计算,我国城镇居民家庭数已达到2.48亿户。因而,估计我国城镇户均住房套数接近1。

  四是人均住房面积稳步提升。根据国家统计局的城镇住户抽样调查数据,2011年我国城镇居民人均住宅建筑面积为32.7平方米,比1998年增加了14平方米,年均增加1.1平方米,远高于房改前(1978~1998年)年均增加0.6平方米的水平。

  目前住房市场结构性矛盾突出

  一是保障性住房供给比重较低。近年来,在国家加强保障性住房建设的政策作用下,经济适用房、廉租房等保障性住房建设速度虽然有所加快,但规模仍然很小。2011年我国经济适用房开发投资额1096亿元,仅占同期住宅开发投资额的2.5%。2010年经济适用房竣工面积3201万平方米,仅占同期房地产开发住宅竣工面积的5%。

  二是住房供求结构地域差异明显。我国经济发展中形成珠三角、长三角、环渤海三大经济圈,资源和人口都向三大经济圈集中,导致了这些地区房地产市场供不应求,而相对欠发达的东北、西部地区在发达地区房地产市场发展的带动下也大量进行房地产开发,本地区需求有限,部分地区住房市场出现供过于求。全国除西藏外的30个省份中,2007~2011年城镇住宅竣工面积与同期城镇人口增量之比由低到高排序,上海、北京、广东、浙江分别排名第1、第2、第5、第13位;该比值高出全国平均水平40%的地区多为东北、西部地区,分别是重庆、内蒙古、宁夏、新疆、辽宁、黑龙江和吉林。

近几轮房地产宏观调控特点及其对市场供求关系的影响

  近几轮房地产宏观调控特点

  自1998年以来,房地产调控一直是房地产市场发展的主旋律,调控主线可分为以下五个阶段。

  1998~2002年:政策支持住房市场化,市场供需快速启动。1998年,国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,明确指出停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,住房商品化正式开始。随后,中央各有关部委出台了一系列信贷、税收政策以支持住房市场发展。政策出台后,房地产市场供需快速启动。1997年到1998年商品住宅竣工面积增速从1.9%迅速提高到13.3%;商品住宅销售面积增速从3.8%提高到38.1%,1998~2002年年均增长26.4%。

  2003~2004年:政策由支持转向谨慎,开始调控供给结构,市场过热势头有所减缓。2003年6月人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人,适当提高首付款比例,不再执行优惠住房利率规定。这是我国自1998年以来,第一次出台抑制房地产过热的政策措施。2003年8月,国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,明确将房地产业作为国民经济的支出产业,提出要调整住房供应结构,增加普通商品住房供应,加强对土地市场的宏观调控。

  2005~2008年:从打击投机性需求入手,发力控制房价。2005年主要大中城市房地产价格上涨过快问题逐渐凸显,我国房地产宏观调控的主要目标转移到稳定房价上来。2005年3月,央行宣布取消房贷优惠政策,将个人住房贷款最低首付比例提高到30%。同年3月、5月,国务院相继出台“国八条”和“新国八条”。2005年10月至2006年7月,国家税务总局也连续发布文件,不断强化二手房税收政策。从2006年8月起,全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。2007年9月,央行出台新政,购买第二套住房首付比例不得低于50%。

  此轮调控除提出健全廉租住房制度、“70-90”政策等供给调控措施外,主要是以打击投机性需求为主,调控后市场需求急剧萎缩。2004年商品住宅销售面积增速比上年大幅下滑15个百分点,2008年销售面积比上年下降20.3%。从供给看,由于招拍挂制度的全面实施,土地政策更加严格,加上房地产信贷收紧,房地产开发建设随之放缓。2005年、2006年开发商土地购置面积都是负增长,2005年商品住宅竣工面积增速降至2.5%,之后增速持续低于10%。

  2008~2009年:国际金融危机促使调控政策转向,市场需求快速反弹,导致供求失衡,房价快速上涨。2008年,为实现“保增长”目标,房地产调控政策转向,一系列税收、信贷刺激政策陆续出台。在新政刺激下,房地产市场需求迅速反弹,2009年商品住宅销售面积增速达到45.4%的高点。然而,由于前期住宅用地供应面积和开发商资金来源的大幅萎缩,市场供给不能快速补充、仍在低于10%的增速水平,导致供求失衡,2009年房价再次快速上涨。

  2009年末至今:“最严”调控出台,仍从抑制需求入手促进房价合理回归。2009年末,为遏制部分城市房价过快上涨的势头,调控大幕再次拉开。“国四条”“国十一条”在短时间内相继出台,土地、金融、税收、行政等多种调控手段陆续登场。在提高二套房贷款首付比例和贷款利率后,号称“史上最严”的“限购、限贷”措施开始实施。调控仍着眼于通过抑制投机性需求,促进房价合理回归。此轮调控对市场需求的抑制效果非常明显,2010~2012年商品住宅销售面积增速分别为8%、3.9%和2%,大大低于1998~2009年平均21%的增速水平。同时,房价在2011年下半年开始小幅回落,房地产调控效果显现。2013年2月20日,“新国五条”出台,明确了完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管五项内容。

  客观审视我国房地产宏观调控效果

  房地产宏观调控政策反反复复,未建立长远调控机制。以上分析可以看出,1998年以来我国房地产调控经历了“支持→谨慎→抑制→再支持→再抑制”的过程。这几轮调控主要从当时的宏观经济环境和房地产市场环境出发,虽然短期内起到了一定调控效果,但未建立着眼于市场发展的长远机制,而且由于政策反复影响市场预期,在一定程度上容易造成市场大起大落,不利于市场长期稳定发展。

  调控未从供求双方同时入手,未能根本性解决供求矛盾。从调控侧重点看,2003~2004年调控了房地产供给结构,2005~2008年和2009年末到目前的两轮调控以需求调控为主。这几轮调控侧重点往往都是供求关系的一方,尤其是2005年以来的调控,重点是抑制投机性需求,同时收紧开发贷款希望促使开发商降价销售,进而实现稳定房价的目的。从政策效果上来说,需求抑制措施具有见效快的优点,政策出台后市场销售都一度出现低迷,但从行业发展看,宏观调控在抑制需求以及收紧开发贷款的同时也引起开发商放慢开发速度,引致未来供给下降,而且需求的短期抑制并没有根本性改变房价上涨预期和未来需求,所以仅以需求为主的短期调控措施不利于市场供求关系的长期平衡,从长远看也达不到稳定房价的目的。

房地产宏观调控应着眼于改善长期供求关系。住房问题涉及民生问题,房地产宏观调控目的包括三个方面:一是解决居民的住房问题,包括有房住和住房条件的改善等;二是为了居民能买得起房,要稳定房价;三是由于房地产行业在国民经济中的重要作用,要协调好房地产市场发展和宏观经济增长的关系问题。所以,要实现以上三个调控目标,房地产市场调控应该从供求双方共同着力,维持市场长期供求关系平衡。从供给方看,不仅要增加供给总量,还要调节供给结构。增加供给的原因在于:一是实践证明,仅调控需求,不能根本性地平衡供求关系。这在2005~2008年的调控中表现尤其突出。此轮调控导致需求低迷影响开发商供给意愿,导致未来几年供给放缓,最终引起供求失衡,房价在2009年快速上涨。二是未来十年到二十年,我国快速城镇化和人均居住水平提升仍将带来大量住房需求,因而保持供给增长对于满足居民住房需求至关重要。从需求方看,要协调好改善居民居住条件和管理合理需求预期的关系,着力健全分层次的需求管理长效机制。

  建立供求结合的房地产宏观调控长效机制

  从改进土地供应、破解土地财政困局、加大保障房供应等措施入手,全面增加住房供给和调节供应结构

  一是改进土地供应机制。为从根本上解决城镇住宅土地供给约束,首先是加强土地征用和旧房拆迁方面的立法,促进相关补偿标准、机制和程序的透明化和规范化。其次是应该逐步放开农村集体用地的自主转让,让市场在各种土地用途上进行选择,这有助于解决城市外延的有效扩大问题。此外,还要实行分区域的住房用地供应政策,一线城市要增加普通商品房供地比例,部分前期土地储备库存较大的三四线城市要合理调整供地计划。

  二是深化财税体制改革,破解土地财政困局。破解土地财政困局,是保证房地产市场健康稳定发展的重要前提之一。以财权与事权相匹配为原则重塑地方财政的主体性,从体制上消除地方政府卖地筹资的冲动:完善地方税制,依法赋予地方更大的财权,保障地方政府有相对充裕的自有财力;尽早全面开征房产持有环节税收,推动地方政府从土地财政转向税收财政,改变地方政府推高地价助推房价的链条。

  三是完善保障房供应体系,改善低收入家庭住房条件。根据成熟市场经济国家的经验,在住房供应较为紧缺的情况下,政府参与或支持建设公共住房是发达国家较为普遍采取的一种住房保障措施。我国目前保障房供应明显不足。总的来看,加强保障房建设最为核心的是建立有效的激励机制。为强化地方政府在保障房建设方面的动力,政绩考核机制应改变长期以来过于强调GDP目标的单一模式,转而更加突出政府的社会服务功能,进而促使住房保障成为政府社会政策体系的重要内容。

  综合运用市场、行政力量健全分层次需求调控长效机制

  一是支持自住性购房需求。自住性需求包括首次购房和改善性购房两大类,是住宅市场的正常需求。不仅要在自住性需求购房者的贷款成数、利率上继续给予优惠政策,而且在税收政策方面,也可以核减契税,免交房产税,减轻购房负担。

  二是坚决打击投机投资性需求。长远看,尽早全面开征房产持有环节税收。征收房产税不仅有助于破解地方土地财政困局,还有助于引导合理住房消费预期,抑制财产和收入分配差距扩大。此外,保持合理通胀水平、丰富居民投资渠道也有助于降低住房市场的投资需求。作者:中国人民银行调查统计司 翟 春

摘自http://news.inewsweek.cn/news-47867.html

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