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寂寞高手的博客

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本人作为一名金融从业人员,自有中国股市以来就投身市场,经历了从实物股权投资到认股权证,再到股份认购表、网下申购、网上申购等各种形式的股权投资和股票买卖,参与了交易所国债、企业债、公司债,柜台交易国债、企业债、公司债,外汇宝、黄金T+D交易、商品期货、商品电子盘交易等各种金融产品的交易,积累了一定的投资理财经验。本人一贯信奉的交易理念是:投资心态介入,投机心态出场,长期复利收益。不求战胜市场,只求动态多策略适应市场,将自己置于主力地位,绝不可幻想与主力做对。战略上站在主力的队列,战术上立于主力对面。

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24家上市房企总资产负债率高达73.1% 超过警戒线  

2013-03-25 20:33:28|  分类: 重要文章 |  标签: |举报 |字号 订阅

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去年以来,房地产开发商通过各种渠道筹措资金拍土地、上项目,直接导致开发商负债上升、存货增加。包括万科[简介 最新动态]、招商地产[简介 最新动态]、华侨城[最新消息 价格 户型 点评]等24家大中型上市房企截至去年底的总资产负债率已高达73.1%,同时它们的存货价值5530亿元,较2011年底上升1000亿元。

上市房企负债率上升

截至3月22日,包括万科、招商地产、华侨城、荣盛发展、世茂[简介 最新动态]股份等24家上市房地产公司已交出2012年财务报表。其中,资产负债率上升的公司占据七成,其中万科、华远地产等知名房企的资产负债率高达77%以上,而中华企业、泰禾集团等公司的资产负债率更是超过80%。

开发商乐于通过外部融资买土地、上项目,这是中国房地产市场一直以来的基本模式,一些大型房企的资产负债率常年维持在60%以上。

随着房地产上市公司2012年年报的陆续披露,一些大中型开发商资产负债率的上升再次引起关注。记者统计,截至3月22日,包括万科、招商地产、华侨城、荣盛发展、世茂股份等24家上市房地产公司已交出2012年财务报表,这些上市房企总的资产负债率高达73.1%,已超过业内公认70%的警戒线。中信建投房地产行业首席分析师苏雪晶认为,目前很多大型房地产开发商的资产负债率超过了70%,增加资金杠杆成为开发商扩张的必然选择。

记者发现,在这24家公司中,资产负债率上升的公司占据七成,其中万科、华远地产等知名房企的资产负债率高达77%以上,而中华企业、泰禾集团等公司的资产负债率更是超过80%。

对此业内人士表示,中国人民银行在2012年上半年两次下调存款准备金率各0.5个百分点,并在年中两次下调存贷款基准利率,这在一定程度上缓解了开发商的资金压力。记者了解到,从2012年年中开始,不少开发商选择增加资金杠杆争取主动权,通过银行贷款或信托产品进行融资,一些资金实力较强的企业获得了更多机会,这也直接导致了开发商负债率的上升。

财务成本上升显兑付风险

随着今年有大批前两年的房地产信托产品陆续到期,如果楼市出现波动,或者开发商资金链条出现意外情况,资产负债率高企的房企可能会面临兑付风险。

资金杠杆的增加,对房地产开发商带来的不仅仅是收益。2011年以来,众多开发商选择房地产信托产品进行融资,动辄超过10%的利率不仅给开发商带来压力,也给投资者带来兑付风险。但与此同时,随着楼市寒冬已过,开发商高价借钱拿地的信心十足,不少大型上市房企甚至提高了分红金额。

中国社会科学院金融研究所财富管理研究中心的数据显示,至2月底,今年以来已成立54款房地产信托产品,首次募集规模超过120亿元,平均募集规模达3亿元,超过基础设施信托、工商企业信托、金融机构信托。

而开发商透露的信息显示,房企为房地产信托产品支付的利率越来越高。国内房企龙头万科的融资能力本来首屈一指,但在其2013年到期的金额最大的4笔信托借款中,最高合同利率达到每年11.5%,最低的也有11%。

记者在北京多家银行了解到,目前市面上房地产信托产品的预期收益率大多在10%以上。随着今年有大批前两年的房地产信托产品陆续到期,如果楼市出现波动,或者开发商资金链条出现意外情况,资产负债率高企的房企可能会面临兑付风险。但即使是在这种情况下,众多房企均希望继续通过包括信托在内的各类渠道进行融资。中航地产就表示,公司将通过加强融资管理、拓宽融资渠道等方式获取外部融资。

不过与此同时,不少房企也显示出楼市回暖下“不差钱”的状况。记者统计,上述24家上市房企中,仅有6家公司2012年度不会分红,14家公司增加了分红规模,其中万科增加了5.5亿元的分红,华侨城和招商地产也分别将分红规模从去年的3.4亿元左右提升至5亿元以上。

存货剧增1000亿元

去年底24家上市房企存货总价值高达5530亿元,同比上升1000亿元。其中,存货超过100亿元的上市房企有10家。

与负债上升相对应的是,上市房企去年底的存货规模大幅度上升,24家公司存货总价值高达5530亿元,同比上升1000亿元。尽管前期“国五条”出台,但今年一季度销售回暖,似乎让开发商不仅不怕卖不出去,还大有加大投资开工的势头。

记者统计,在上述24家公司中,去年底存货超过100亿元的上市房企有10家,其中万科虽然表示公司“存货结构保持在健康状态”,但截至2012年底其存货价值2551.6亿元,较2011年末增加470亿元。

对此,业内专家表示,房地产开发商存货的大规模上升,并不是传统意义上单纯去囤积商品房,其意义还包含房企新获取项目及在建开发产品的增加。兴业证券首席策略分析师张忆东认为,“此轮调控更注重二手市场,未来两三个月地产开发投资不会明显减速。”

记者了解到,金地集团今年前两个月累计实现签约面积为32.8万平方米,累计签约金额达41亿元,分别较去年同期上升1.1倍和1.5倍。在一季度楼市特别是一手房市场持续升温的情况下,开发商似乎并不担心房子卖不出去,借钱、囤货的势头可能仍将延续。

摘自http://house.ifeng.com/yaowen/detail_2013_03/25/23483177_0.shtml

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